市场信心的真空是导致观望的重要原因房市调整至少需要一年

　　主持人：目前方式低迷，销售持续下滑，您觉得造成这种现象的原因是什么？

　　赵晓：现在的情况是房地产市场从去年第四季度开始有一个回落，由于上调了第二他房首付比例，也因为贷款规模在缩小，所以形成了前所未有的信贷政策所造成房价市场的观望，也包括调整，有一种可能性就是在今年第一、二季度之后，很多大的基本面，大的政策面、制度面并没有发生特别大的变化，但是我们看到去年第四季度观望，在今年延长，我把它称之为信心真空所造成的观望，这个信心的真空是由一系列因素造成的，比如说政府的导向，政府摆明了的姿态就是不希望房价上涨太快，这点是很清楚的。另外政府采取了紧缩性的货币政策，对开发商现金流有很大的威胁。

　　除了政策之外，还是就是“王石卖拐”王石(王石博客,王石新闻,王石说吧)”，王石公开讲房市要出现拐点，这个对市场的影响是很大的，因为他是业界的领袖，他跟过去学者在讨论房价要下跌是不一样的，跟老百姓消费者说我三年不买房不一样，跟政府说我们要控制房价的增长速度也不一样，他是业界人士，他作为业界人士，作为开发商这样的说法，对整个市场产生了非常强烈的震撼，再加上他不仅再说，而且马上就做，万科的楼盘打着降价的旗号，这样对市场的信心产生了非常致命的影响。而我们知道房地产市场是带有资产性质的，信心在很大程度上会影响市场，所以这个市场带有追涨杀跌，宏观调控过去很多年一直没有调到信心上，调了很多，但是没有影响到大家的信心，所以没有改变这个态势，而王石的卖拐以及万科降价的冲击波却影响到整个市场的信心，再加上其他一系列的因素，所以我们现在看到信心真空所造成的观望。

　　开发商和购房者之间都在进行一个彼此很痛苦的博弈，开发商每天都在问我要不要降价卖房，消费者每天也在问，我什么时候该买，这个是不是最后的机会，大家都在预测奥运之后房价，他们很关心买房，但是我的判断是，中国有一句话叫“病来如山倒，病气楼如抽丝”，信心的形成不是一天两天的事，我们看到这一轮房价信心的形成也是有一段时间积聚的，现在信心的消失，信心的萎靡也不是一天两天的事，这个叫病来如山倒，很快这个市场瞬间就病气楼出事，如果要恢复这个市场的信心，不是一件很容易的事，所以今10月份是一个很敏感的点，10月份是销售的旺季，如果这个点开发商还是卖不动的话，市场的信心还是没有恢复的话，我觉得这个市场的调整可能会进入一年以上，甚至到两年以上完全有可能。

　　政策没有利好因素看淡奥运后的房价

　　赵晓：所以奥运会的房价从现在来看是看淡的，原因就在于我们恢复信心的因素不明显，而且政府上调准备金率仍然是紧缩的心态，其他的方面没有很明显的利好因素，也包括越南

　　金融风暴等等，都是坏消息，我们看不出来现在市场的信心会很快重组，所以在短期内可能就是信心来主导市场，特别是过去几年投资类的购房和投机性的购房已经占了相当大的比重，在看淡的情况下，这些资金会跑得很快。

　　供需格局没有发生根本改变

　　主持人：赵老师，您刚刚提到房产市场基本面没有变，但是现在打折促销是确实存在的，房产商资金链也确实是紧张的，这个是为什么呢？

　　赵晓：基本的经济面没有变化，比如说供需格局，整体来讲还是供不应求的，比如说房地产的发展仍然有一个很大的空间，至少有10-15年的发展，城市人均居住面积相当于发

　　达国家平均水平的60%，而且不讨论建筑形态和建筑质量，所以我们应该还有很大的发展阶段，这里面的供需矛盾还是比较大的。包括资金面也很好，有很多钱，但是这些都没有意义，因为短时间内是信心决定的我有钱不去买，因为我买房如果溢估买房会下跌20%，我拿在手里可能损失就6%，我为什么要去买房呢？

　　主持人：开发商也没有钱了？

　　赵晓：开发商就在想尽一切办法削减脑袋去找钱，但是消费者也在憋，不同省市之间寻找平衡，所以大家目前处在一种痛苦的博弈当中，我说基本面没有变化，但是市场的信心发生了变化，整个市场均衡也发生了一些变化。

　　房价会朝平稳的方向发展

　　主持人：我们这里有一个小调查，您觉得中国的房价是高还是低。

　　赵晓：中国的房价肯定是偏高的。

　　主持人：以后会朝着什么样的趋势发展呢？

　　赵晓：这个很难说，我们希望朝着平稳的方向发展，最好是通过一段的调整，把目前高房价给消化掉。

　　房地产市场也要解禁大小非

　　主持人：经过这段调整期之后会朝这样的方向发展吗？

　　赵晓：这个很难讲，这个要取决于重大制度的变化，比如说房地产里面的大小非解禁，很多的二手房原来不让卖的，现在可以上市了，这个就是小非，原来非流通的现在流通了，供应就会增长，这个会影响整个市场的房价。还有大非就是小产权房，如果小产权房也是合理化，或者集体的用地将来通过一些政策，可以享受跟国有用地一样的入市条件，或者某些地方城乡统筹，把农村的土地纳入整个城市规划，一下子供需格局发生变化，估值就要发生变化，为什么今年的股价暴跌，去年的供应和今年的供应完全不是一个概念。房产里面大小非的解禁问题，这些基本制度的变化就会引发市场估值发生变化。

　　我认为我们现在很多的制度是不合理的，你凭什么不允许小产权房入市，凭什么只能国家土地垄断，为什么集体的土地，农民的土地不可以享受同股同权，同等的地为什么不可以享受同等的权力，一定压政府横在中间把所有的地放在自己手里，全国人民要买地只能从政府手里买，制造了一个扭曲的供需格局，不是正常的市场格局，如果恢复市场格局，中国的房价绝对不会这样的。

　　供给和需求决定房价

　　主持人：您觉得决定房价的因素是什么呢？

　　赵晓：这个太多了，供给和需求，供给又包括很多的因素，政府的政策，需求也包括很多的因素，比如说老百姓收入水平，收入增长，也包括利率，这个市场部完全是用自己的钱买房子的，所以利率杠杆也是至关重要的，甚至还包括其他领域的投资，比如说如果股市收益好，有一部分人就会买股票或者是买房。这个也包括金融市场，为什么中国这几年房地产市场发展这么好，大家钱没有地方去，没有别的金融市场，如果有竞争性的投资渠道，大家不见得非要买房

　　主持人：您觉得竞争性是如何形成呢？

　　赵晓：竞争性的市场发展完善，期货市场几乎没有，外汇市场几乎没有，债权市场几乎没有，太多的市场没有，大家没有什么好做的，做VC也不好做，做企业更难，弹拨很厉

　　害，各种敲诈勒索，政府的财政收入增长那么快，就说明投资环境很恶劣，大家就愿意做一些相对来说省心，不容易跟人打交道的事情，包括买股票。

　　拐点论是无稽之谈

　　主持人：您觉得有拐点吗？

　　赵晓：我不认为是拐点，我认为是，拐点是一个长时期的现象，整个市场发生逆转了，而目前我们看到的是价格的波动，但是没有改变他的基本情况。

　　CPI全年在6%左右经济增长比物价重要

　　主持人：关于宏观经济的问题，您对CPI有什么走势的预测呢？

　　赵晓：CPI今年基本上一路往下，全年应该是6%左右，4.8%的目标是实现不了的，但是从5月份以后有可能基本上是呈现往下的趋势，5月份已经回落了，前年是往下低走的趋势，前年会在6%以上，总体来讲物价面临两面性。第一就是我们国家仍然有很多释放物价的压力，我们很多的体制改革价格没有涨到位，很多的体制改革也是释放物价上涨的压力。

　　另外一方面中国经济存在着快速下滑的趋势，比如说今年10.4%的增长今年有可能回落两个点，9%左右，如果经济快速回落，物价就会往下走，两种趋势都存在，我个人认为不应该

　　过度把CPI看成超越与就业和经济增长的目标，因为中国是一个大国，就业压力非常大，保持一定的经济增长和就业是至关重要的，一点不比物价波动重要。

　　不仅在房地产市场，现在整个经济开始出现变化，我就怕政府现在调节不够，但是到调到位想稳住是稳不住的，会进一步下滑。

　　宏观经济政策紧缩过度

　　主持人：现在我觉得有不少的专家学者他们认为目前整个经济还是过热的，他们认为央行还应该继续的调控，包括加息。

　　赵晓：你说非常对，这个就是我跟他们人不一样的观点，他们认为目前还过热，我也承认，但是调控不要太大，这几年都是紧缩的政策，不调也是紧缩的，保持就是紧缩，在这种情况下，如果再调可能会下滑过度，紧缩过度，如果现在停在那边自己慢慢就往下走了，这个时候不用再给他加力，再加力会滑过头。

　　主持人：其实之前的紧缩政策效果已经慢慢显现出来了。

　　赵晓：而且效果已经很明显了，因为已经传递到消费者心当中了，传递到各个层面，股市已经没了，外贸也没有了，今年的外贸对经济没有贡献，是负增长的。投资已经低迷了，比去年回落了20%，如果从实际投资来看，扣到物价，价格指数。利润在大幅度下滑，意味着下一步企业更加不敢投资，再一个就是消费，消费是受收入影响的，去年的消费很高，但是去年的消费建立在去年的收入增长比较快，同时去年有财富效应，但是今年的收入增长很明显，实际收入增长已经大幅度下滑了，再加上财富效应也没有了，所以消费从一季度来看支持经济增长主要是消费，但是不可持续，因为没有收入增长，多余的收入没有了，消费这块是值得警惕的。

　　所以我们看到出口没有了，投资在下滑，消费不可持续，经济靠什么来支撑呢？可能把物价降下来了，降物价的目的是大家花钱的时候可以少花，但是你的代价是大家少挣5元，宏观调控就没有问题了，这个是跟很多人不一样了，我认为现在中央政府开始往回调了，包括房地产要很清楚讲稳定，稳定就是消化，不透支未来的发展空间，稳定两三年消化，但是能够正常交易，什么是好的调控，好的调控是避免经济周期过大的波动，坏的调控就是股市的调控暴涨暴跌，这个说明我们调控的机制很不成熟，房市也是这样的，如果房市也应该暴涨暴跌，这些人都应该撤职，这个不对的，就是应该让房市稳定，稳定两三年就把过度的东西消掉了，就继续往前走，这个就是很好的软着陆，现在有些人讲暴跌对老百姓好，很多买房的人要成为百万负翁，整个国民经济受影响，没有买房的人工作也受影响，最大的就业基本上就是在劳动密集型，制造业和房地产这块，建筑受影响整个市场都回收应该，这个是一损俱损，一荣俱荣，从国民福利和公共利益来看，政府应该稳定住，房地产市场稳住，经济要稳住，现在要发出的信号是稳定经济，就象美国一样，经济烂到那个地步，什么时候放弃过经济增长，全力保经济增长，将息，美元继续贬值，这个是大国，大国就是应该这样。大国要考虑整个大国的利益，大国的利益特别重要，就是整个社会的就业和保持适度的增长，所谓的中国崛起这些东西都是很重要的，所以我认为目前宏观调控处在很重要的阶段，我个人非常担心97年的情景会出现，97年也是这样的，全中国人喊继续调控，继续紧缩，98年就完蛋了，97年的时候就应该往回调，就是不动，不紧缩，紧缩的效应惯性还是往前跑，那个时候应该往回走了，不要掉到悬崖里面去，如果再加压肯定掉到悬崖里面去。房地产市场如果政府又在说无条件退房，这个还是好事，稳定老百姓买房的信心，但是如果继续出台一些东西，这个市场就崩溃了，这个市场崩溃影响中。