写作本文的初衷是,劝那些自以为是的人们认真思考一些楼市走向类问题,不要急于结论.

    无论从宏观中观还是微观来看,现在都不是推断楼市走向的时候!

    宏观分析:

    1\国家高层认为目前应该基于防经济过热对国家风险主要是金融风险进行控制,也就是商业银行的负债与结构,简单说,就是降低与房子相关的银行负债在资产负债表中的比例,要么增加其他信贷型负债,要么直接从紧控制楼市的信贷扩张,它产生双重影响:

    (1)消费信贷扩张的抑制,也就是进一步实施从严的房货政策,这个消费者应该心里有数,再进一步不外加息与严格执行既定的二套及以上房货新政.

    (2)投资信贷扩张的抑制,也就是开发商贷款,但我认为清查重于增量,也就是清理既往的开发信贷会是重点,新增贷款更多是在中观领域,也就是地方上执行,由地方政府决定这些额度.

    2\一场不可预料的地震,加上奥运来临,政府的主要精力将放在救灾重建与办好世界性盛会上,因此暂时还不会出台任何与房地产直接相关的重典措施,也许一场重建,一场奥运会,让经济数据发生逆转,从而让楼市的一切改写,也不尽然.

    3\不知朋友们是否注意到这么几个提法,北部湾经济区,第二个香港,武汉城市圈,长株潭城市群,成渝城市走廊,国家金融中心,振兴东北,这些提法本身没有多大意义,更为有意义的可能是在这些重点地区,存在投资拉动经济发展的可能性,因而一些从紧的政策在这些区域可能打些折扣,尤其是北京与上海关于金融中心的争论,谁取得中心地位,谁的楼市就将进一步高昂发展,从而让楼市的风向得以改变.

    4\国际热钱流向以及资产结构的变化,他们出货主要是向房托基金,盘入的主要是综合性经营资产,没有改变对中国楼市的总体判断.

    中观分析:

    请问中国还有哪些城市可以放在集给经营的高度,即不用在版图城市化上做文章,转而在经济增量与经济内涵增长方面做文章?

    回答是否定的,全国尚没有一个城市进入到经济增量调整与经济内涵发展的轨道,因此,其未来较长时期依然会在版图城市化转悠,这样就必然产生用地财政与围绕用地发展城市的怪圈,人们依然会围绕房地产来做城市化的文章.

    再请问,中国哪个城市可以脱离发展速度指标性数据来行政.没有,每个当家的地方官员都会把任上的经济增长以及民生数字放在首位的地位,他们能够推动数字城市的发展,最好的工具还是房地产.只不过因为保障住房建设的强制性规定,只不过房地产市场暂时的冷却,因而他们的主要做法将加大工业园区开发,集中性行业基地建设以及新农村建设等方面变相进行房地产扩张.

    再看看地方城市的地理结构与生产力布局,大部分是圈心型的,以及一个主力城市带动几个中小城市的模式,因此会将中心城市的重工业以及人力资本型行业向外转移,将中心城市建设成为环境优美,商业商务金融为主,文化与资源输出为主的功能区,这样的重组方式将让非中心城市的房价迅速跟上主力城市的步伐,而主力城市因为功能突出而服务设施提升,未来将吸引更多的人口集中,从而推动或保持房价继续高位运行一段时间,这个时候土地供应计划造成的供不应求的假象将引领新一轮房价反弹.

    微观分析:

    其一是开发商因为需求紧缩而产生资源集中,预计一段时间的观望以后,开发领域将发生垄断性变化,中小开发商退出而让主流开发商成为城市住房供应主体.

    如此一来,资源与实力集中的大开发商有能力与市场相抗衡,当然短暂降价销售的目标将主要是,清理存量,着眼战略调整而出货,最终目的是回避资金压力,看看政府的脸色再说,以及为应付国家闲置土地管理办法,应付土地囤积极费用上涨之需.

    如果认识到降价的本质在于加速垄断,在于重新确立市场优势,重新造成区域市场的集中供应,就没有理由继续观望以及等待,不然反弹将伴随奥运后来临,除非通胀转化为现实,整体经济盘整.

    综合分析,现在不是决定楼市何去何从的时候,仅仅是既往政策发挥作用,开发商面临来自市场观望与政策执行的双重压力,仅仅是内部洗牌,内部生死的较量,无关楼市大局,相反应关注的是洗牌后,后市是否存在反弹的机会以及动力.